La Controversia de las Hipotecas REDAL: Justicia Financiera en Juego.
Por Magdalena Rico Palao. Abogada.
En el mundo financiero, las hipotecas REDAL han generado un torbellino de opiniones y decisiones judiciales que están cambiando el panorama para los prestatarios en España. Estas hipotecas, consideradas como abusivas, han llevado a un creciente número de personas a cuestionar la legalidad de sus contratos y a buscar justicia en los tribunales. Pero, ¿qué está realmente en juego? Lo que está realmente en juego es que las entidades no hagan su voluntad unilateral en los contratos de préstamo, “invetándose” fórmulas matemáticas inejecutables o iter matemáticos irrealizables.
¿Qué son las Hipotecas REDAL?
Las hipotecas REDAL son aquellas que incluyen cláusulas que pueden ser consideradas abusivas, como la falta de claridad en el sistema de amortización. Desde 2017, las sentencias estimatorias han comenzado a anular ejecuciones hipotecarias basadas en la ausencia del “iter matemático”, un término que se refiere a la falta de un cálculo claro y lógico en el contrato.
El Papel del Banco de España
El Banco de España ha jugado un rol crucial en este conflicto. En varias resoluciones, ha subrayado la importancia de que los contratos hipotecarios especifiquen claramente cómo se calcula la amortización. En 2021, ya había señalado que la información proporcionada por las entidades era incompleta, lo que limitaba la comprensión de los prestatarios sobre sus préstamos. Este tipo de pronunciamientos no solo valida las preocupaciones de los consumidores, sino que también pone en evidencia la falta de profesionalismo y de transparencia de algunas entidades financieras en la presentación de sus productos.
Los Afectados: Un Clamor por Justicia
Detrás de los casos de hipotecas REDAL se encuentran personas reales que han sido víctimas de prácticas financieras desleales. Muchos directores de oficina, incentivados por comisiones, han vendido hipotecas con cuotas iniciales atractivas, solo para cambiar las condiciones más tarde y aumentar la carga financiera de los prestatarios. La promesa de que «alquilar es tirar el dinero» ha llevado a muchos a comprometerse con hipotecas que no comprenden pues tienen fórmulas matemáticas irrealizables.
La STJUE DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA (Sala Novena) de 12 de diciembre de 2024, en los Parágrafos (163) y (164) se nos advierte que: Declarada la nulidad de la cláusula, si el contrato «no puede subsistir», el consumidor SOLO, ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE DEBE DEVOLVER EL CAPITAL RECIBIDO, nunca intereses, ni de demora, ni legales. (Solo demora desde la nulidad, como el banco a él).
163/Pues bien, conceder a una entidad de crédito el derecho a solicitar al consumidor una compensación que exceda del reembolso del capital transferido en cumplimiento de dicho contrato y, en su caso, del pago de intereses de demora podría menoscabar el efecto disuasorio perseguido por la Directiva 93/13 [sentencia de 15 de junio de 2023, Bank M. (Consecuencias de la anulación del contrato), C-520/21, EU:C:2023:478, apartado 76].
164/La posibilidad de que el profesional perciba tales intereses de demora debe entenderse referida a los intereses debidos a partir de un requerimiento de devolución de las cantidades recibidas en cumplimiento del contrato anulado. En efecto, en caso de que el profesional pudiera reclamar intereses a partir del día en que se transfirió al prestatario el capital prestado en cumplimiento del contrato anulado, ese profesional estaría en posición de obtener una remuneración por el uso de ese capital por el consumidor. Ahora bien, esa posibilidad pondría en peligro tanto el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales la anulabilidad de los contratos que incorporan una cláusula abusiva como la efectividad de la protección que la Directiva 93/13 confiere a los consumidores, ya que estos podrían encontrarse en una situación en la que fuera más favorable para ellos seguir cumpliendo el contrato que incluye una cláusula abusiva que ejercitar los derechos que le confiere dicha Directiva [véase, en este sentido, la sentencia de 15 de junio de 2023, Bank M. (Consecuencias de la anulación del contrato), C-520/21, EU:C:2023:478, apartados 78, 79 y 84]
Que el banco no vaya a ganar con ese contrato “todo lo que tenia previsto”, no es culpa del consumidor, si no del banco, y es consecuencia del Principio de no vinculación. Si un Juzgado o Tribunal dijera que “eso es muy poco”, estaría juzgando el precio. Y eso está prohibido.
Para el casose declarase que el contrato no puede subsistir hay que hacer muy bien las cuentas conforme a la jurisprudencia del TJUE.Recordamos de nuevo lo arriba señalado con cita a la sentencia de 15 de junio de 2023, Bank M. (Consecuencias de la anulación del contrato), C-520/21, EU:C:2023:478, apartado 76].
163/Pues bien, conceder a una entidad de crédito el derecho a solicitar al consumidor una compensación que exceda del reembolso del capital transferido en cumplimiento de dicho contrato y, en su caso, del pago de intereses de demora podría menoscabar el efecto disuasorio perseguido por la Directiva 93/13 [sentencia de 15 de junio de 2023, Bank M. (Consecuencias de la anulación del contrato), C-520/21, EU:C:2023:478, apartado 76].
El BANCO debe DEVOLVER todo lo que ha recibido como pago, en y por cualquier concepto, del consumidor, con los INTERESES LEGALES DESDE LA FECHA DE CADA PAGO.Y el consumidor también devolver el capital, en nuestro caso sin intereses legales [sentencia de 15 de junio de 2023, Bank M. (Consecuencias de la anulación del contrato), C-520/21, EU:C:2023:478, apartado 76].
Y aún ahi más. En nucetro caso podemos pedir la aplicación del 1306 del Código Civil. Nosotros entendemos que si se declara la nulidad de la totalidad del contrato, si debería aplicar.
El articulo citado trata, precisamente, de aquellos casos en los que la nulidad contractual es consecuencia de una conducta que sin llegar a ser delito, es más grave que una nulidad “simple”. Se produce cuando la esencia del contrato incluye un engaño en el diseño.
En este caso, la causa torpe concurre porque, efectivamente, el banco “acopló” (de forma más que opaca) un cuadro de amortización irrealizable con la que sabía perfectamente que el contrato se encarecería y que habrian sobrecostes para el consumidor, pero quería colocar su “hipoteca” o “producto”, y vendío a los consumidores la idea de cuotas más bajas.
Si se declara nulo el contrato y se aplica como debe hacerse el 1306 del Código Civil, el consumidor debe recuperar todo lo que ha pagado al banco, TODO, con los intereses legales desde cada pago, y no debe NADA al banco, nada.
